Sondereigentum – Was ist das?

. 5 Abs. 1 des Wohneigentumsgesetzes (WEG) besagt, dass das Miteigentum von mehreren Eigentümern an einem Grundstück bzw. den Gebäuden auf diesem Grundstück durch einen Vertrag beschränkt werden kann, sodass ein Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung entsteht. Das wird dann Sondereigentum genannt. Sondereigentum ist jedoch auch an Räumen möglich, die nicht zu Wohnzwecken geeignet sind (Garage) oder an zu diesen Räumen gehörenden Bestandteilen des Gebäudes. Dies ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Was gehört

genau dazu?

Allgemein gesagt kommen nur wesentliche Bestandteile eines Grundstücks in Frage, also Räume (besonders Wohnungen) einschließlich Keller – sowie Speicherräume und andere Bestandteile, welche nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dies wird abgegrenzt durch einen Aufteilungsplan und der Teilungserklärung, welche mit der Gemeinschaftsordnung verbunden ist. Der Eigentümer des Sondereigentums darf, sofern kein Gesetz und keine Rechte Dritter (besonders der anderen Sondereigentümer / Wohnungseigentümergesellschaft) entgegenstehen, mit dem Eigentum nach Belieben verfahren. Er darf seine Wohnung also bewohnen, vermieten, verpachten oder in anderer Weise nutzen und andere vom Einwirken ausschließen (§13 Abs. 1 WEG). Beim Sondereigentum trägt der Eigentümer alle Kosten für das Eigentum selbst.

Was ist alles enthalten?

Definitiv müssen alle Räume, Deckenverkleidungen und ähnliches, Fußbodenbeläge, Innentüren, nicht tragende Innenwände, Wandbeläge und sanitäre Installationen enthalten sein. Teilweise zum Sondereigentum gehören Balkone, Garten/Terrassen sind nicht Sondereigentumsfähig und bei Wohnungseingangstüren gehört der innere Teil zum Sondereigentum und der äußere zum Gemeinschaftseigentum. Auch Fenster gehören zu Spezialfällen des Sondereigentums.

Warum ist eine ganz eindeutige Abgrenzung notwendig?

Die eindeutige Abgrenzung ist nicht nur aufgrund von rechtlichen Entscheidungen wichtig, sondern auch in finanzieller Hinsicht bedeutend. Das Sondereigentum liegt immer in der Verfügungsgewalt des Eigentümers und kann nicht von der Wohngemeinschaft verwaltet werden. Als Beispiel nehmen wir ein Abwasserrohr. Gehört das Abwasserrohr nun zum Eigentum der Gemeinschaft, dann muss auch die gesamte Gemeinschaft für alle Kosten rund um das Abwasserrohr aufkommen. Gehört das Abwasserrohr hingegen dem Eigentümer, dann muss auch nur der Eigentümer für die Kosten aufkommen. Damit es bei solchen Dingen keine Probleme gibt, wird das Sondereigentum schriftlich festgehalten und kann bei Bedarf jederzeit kontrolliert werden.

 

Was passiert beim Wohnungsverkauf mit dem Sondereigentum?

Sobald die Wohnung verkauft wird, wird auch das Sondereigentum mit verkauft. Zudem werden alle Anteile am Gemeinschaftseigentum an den neuen Besitzer verkauft. Somit gehen nicht nur die Rechte an den neuen Eigentümer über, sondern auch alle Pflichten und in Zukunft aufkommenden Kosten. Aus dem Grund raten wir, dass Käufer einer Immobilie immer alle Teile des Vertrages genau studieren. Bevor der Kauf abgeschlossen wird, sollten Sie sich über alle Instandhaltungsrücklagen informieren, die zurzeit vorhanden sind. Zudem müssen alle Instandhaltungskosten kontrolliert werden, die mit dem Sondereigentum zu tun haben.

Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht

In einem Mehrfamilienhaus gibt es Bereiche, die nicht zum Sondereigentum gehören, die aber trotzdem nur vom Eigentümer genutzt werden. Dabei kann es sich um eine Terrasse im Erdgeschoss handeln oder einen Teilbereich des Gartens. Hier hat nur der Eigentümer Zutritt. Damit der jeweilige Eigentümer trotzdem auf diese Teilbereiche zugreifen kann, kann ihm ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden. Das bedeutet, dass der Eigentümer diese Fläche zur Nutzung anbietet, aber der Bereich trotzdem weiterhin zu seinem Sondereigentum gehört. Alle Pflichten bleiben auch weiterhin beim Eigentümer und können nicht an die Gemeinschaft abgetreten werden. Dieses Sondernutzungsrecht sollte immer schriftlich festgehalten werden.

 

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